Nueva ley Vivienda y Crecimiento Andorra

Nueva Ley de Crecimiento Sostenible y Derecho a la Vivienda Andorra

El día 6 de Marzo de 2025 fue aprobada por el Consejo General de Andorra (Parlamento de Andorra) una ley para el crecimiento sostenible y el derecho a la vivenda en Andorra (también conocida como Ley Omnibus) que entrará en vigor a los 15 días de su publicación en el Boletín Oficial del Principado de Andorra (16 de Abril de 2025).

Esta ley también regula la compra y venta de casas en Andorra, destacando diferentes tipos de inmuebles como casas, villas y chalets.

Además, se resalta la oferta de viviendas en venta en Andorra y los beneficios de invertir en este mercado en crecimiento.

Los puntos más importantes de la ley son los siguientes:

1. Contexto General y Finalidad de la Ley

Andorra, un microestado situado entre España y Francia con una población de aproximadamente 80,000 habitantes y una economía históricamente dependiente del turismo y los servicios financieros, ha experimentado en las últimas décadas un auge en la inversión extranjera, especialmente en el sector inmobiliario. Este fenómeno, impulsado por su atractivo fiscal, su estabilidad política y su ubicación estratégica en los Pirineos, ha traído beneficios económicos significativos, como el aumento del PIB y la modernización de infraestructuras. Además, el mercado inmobiliario en Andorra ofrece una variedad de propiedades disponibles, incluyendo casas, villas y chalets en venta. Sin embargo, también ha generado desafíos, particularmente en el acceso a la vivienda para los residentes locales, ya que los precios inmobiliarios han escalado debido a la demanda externa, especialmente de inversores no residentes interesados en segundas residencias o propiedades de lujo.

La ley publicada el 6 de marzo de 2025 responde a esta dualidad: busca mantener a Andorra como un destino atractivo para la inversión extranjera, que representa una fuente clave de ingresos, mientras introduce medidas para mitigar sus efectos negativos, como la especulación inmobiliaria y la escasez de vivienda asequible. Las modificaciones reflejan un enfoque equilibrado, combinando incentivos fiscales para ciertos tipos de inversión con gravámenes más altos para operaciones especulativas, además de ajustes en otras áreas legislativas para fomentar el desarrollo económico sostenible y proteger los derechos de los residentes.

2. Modificaciones a la Ley 3/2024 sobre el Impuesto a la Inversión Extranjera Inmobiliaria en Andorra

El núcleo de la ley se centra en la actualización de la Ley 3/2024, que regula el impuesto aplicable a las inversiones extranjeras en bienes inmuebles en Andorra. Esta sección detalla los cambios en los sujetos obligados, las exenciones, la base imponible, los tipos de gravamen, el momento de devengo y las bonificaciones, con un análisis de sus implicaciones. La Comisión Europea juega un papel crucial en la implementación de la Ley Ómnibus, diseñada para simplificar normativas y reducir la carga administrativa para las empresas, equilibrando los objetivos de sostenibilidad con la necesidad de aumentar la competitividad de la UE en un panorama global.

Además, la CSRD podría afectar la comparabilidad de datos entre empresas y plantea preocupaciones sobre la posibilidad de greenwashing en cadenas de suministro globales.

2.1. Sujetos Obligados al Impuesto

La normativa identifica como obligados tributarios a las personas físicas y jurídicas que obtengan una autorización de inversión extranjera inmobiliaria en el Principado, según lo estipulado en la Ley para el Crecimiento Sostenible y el Derecho a la Vivienda. Los sujetos específicos son:

• Personas físicas no residentes: Incluye a individuos sin residencia en Andorra ni nacionalidad andorrana, salvo excepciones derivadas de convenios internacionales. Este grupo abarca, por ejemplo, a inversores extranjeros que adquieren propiedades como segundas residencias o para alquiler turístico.
• Residentes no andorranos con poca antigüedad: Personas físicas residentes en Andorra, sin nacionalidad andorrana, que realicen una inversión inmobiliaria extranjera y no puedan acreditar al menos 3 años de residencia efectiva y permanente en los 10 años previos a la solicitud. Esta cláusula apunta a evitar que nuevos residentes con capital extranjero eludan el impuesto mediante una residencia reciente.
• Personas jurídicas extranjeras: Entidades de nacionalidad extranjera, incluidas instituciones públicas de soberanía extranjera (como gobiernos o empresas estatales), ya sea que inviertan directamente o a través de sucursales o establecimientos permanentes en Andorra. Esto cubre, por ejemplo, a fondos de inversión o corporaciones multinacionales.
• Entidades andorranas con participación extranjera significativa: Personas jurídicas de nacionalidad andorrana cuyo capital o derechos de votación tengan una participación extranjera, directa o indirecta, igual o superior al 50% de manera conjunta. Este punto busca capturar estructuras corporativas locales controladas por intereses foráneos.

La definición de "residencia" es clave: se requiere una autorización vigente emitida por el ministerio competente en inmigración, excluyendo permisos temporales no prorrogables. Para los ciudadanos andorranos, la residencia se mide por el tiempo inscrito en el censo comunal. Además, se considera "participación extranjera" aquella ostentada por no residentes o entidades extranjeras, incluyendo a residentes con menos de 3 años de antigüedad en los últimos 10 años.

2.2. Exenciones del Impuesto

La ley establece exenciones específicas para evitar gravar inversiones que se consideran beneficiosas para la economía local o esenciales para los residentes. Estas son:

• Inversiones menores a 50,000 euros: Las operaciones por debajo de este umbral quedan exentas, lo que facilita pequeñas compras, como terrenos menores o reformas modestas, sin carga fiscal adicional. Esto podría beneficiar a inversores individuales o familias con proyectos limitados.
• Primera vivienda para residentes de larga duración: Se exime a personas físicas residentes con más de 10 años de residencia efectiva y permanente que adquieran su primera vivienda, siempre que no posean otra propiedad en Andorra, la destinen a residencia habitual y cumplan otros requisitos reglamentarios. Esta medida fomenta la integración de residentes de largo plazo y protege su acceso a la vivienda.
• Inversiones con licencia de construcción: Las operaciones sujetas a una autorización comunal para construir quedan exentas del impuesto a la inversión extranjera, pasando a tributar bajo normativas locales de construcción. Esto incentiva proyectos de desarrollo regulados por las autoridades andorranas.
• Creación y mantenimiento de empleo: Las inversiones vinculadas a la generación y sostenimiento de puestos de trabajo, según se definan en futuros reglamentos, también están exentas. Este punto refleja un interés en alinear la inversión extranjera con beneficios sociales y económicos tangibles.

Estas exenciones muestran un enfoque estratégico: el Gobierno busca gravar principalmente la inversión especulativa o de lujo, mientras exime operaciones que apoyen la economía local o la estabilidad residencial.

2.3. Base Imponible y Tipos de Gravamen

La base imponible y los tipos de gravamen son fundamentales para entender la carga fiscal que impone la ley:

• Base de tributación: Se calcula sobre el valor real de la inversión inmobiliaria formalizada tras la autorización de inversión extranjera. En el caso de entidades andorranas con participación extranjera ≥50%, la base es proporcional a dicha participación, evitando gravar la totalidad de la inversión si hay capital local involucrado. Por ejemplo, si una empresa andorrana con 60% de capital extranjero invierte 1 millón de euros, la base imponible sería 600,000 euros.
• Promociones inmobiliarias: Para desarrollos nuevos, el valor real debe acreditarse ante la administración tributaria antes de formalizar la declaración de obra nueva ante notario, en el plazo y forma que se determine reglamentariamente. No se incluyen inversiones previas ya gravadas, lo que evita una doble tributación en proyectos a largo plazo.
• Tipos de gravamen: La ley establece una estructura progresiva para diferenciar según el tipo y escala de la inversión:
  • 3%: Aplicable a la primera vivienda unifamiliar, piso, apartamento o estudio, con un máximo de 3 plazas de aparcamiento y 3 trasteros por unidad. Este tipo reducido incentiva la adquisición de viviendas principales o modestas.
  • 5%: Para una segunda propiedad (piso, apartamento o estudio) con los mismos límites de anexos. Este aumento busca desincentivar la acumulación de propiedades secundarias por parte de inversores extranjeros.
  • 10%: Para inversiones que excedan estos límites o no encajen en las categorías anteriores, como grandes desarrollos inmobiliarios, propiedades de lujo o inversiones especulativas. Este tipo más alto apunta a capturar operaciones de mayor impacto económico o con menor beneficio social.

2.4. Momento de Devengo

El impuesto se genera en el momento de formalizar la inversión ante un fedatario público (notario), lo que proporciona claridad sobre el punto de tributación. En el caso de promociones inmobiliarias, el devengo ocurre al formalizar la declaración de obra nueva, alineándose con el inicio oficial del proyecto. Una cláusula importante establece que la pérdida de la condición de "inversión extranjera" (por ejemplo, si el propietario se convierte en residente de largo plazo) no implica la devolución del impuesto ya pagado, lo que asegura la irrevocabilidad de la recaudación.

2.5. Bonificaciones

Un elemento innovador es la bonificación del 90% en la cuota tributaria para inversiones destinadas a la adquisición o construcción de viviendas de alquiler asequible para residencia habitual y permanente, por un mínimo de 10 años. Esta medida, regulada conforme a la Ley de Arrendamientos de Fincas Urbanes, cubre no solo los inmuebles, sino también zonas comunes, aparcamientos y trasteros asociados. Por ejemplo, si una inversión de 500,000 euros genera un impuesto de 15,000 euros (3%), la bonificación reduciría la cuota a 1,500 euros, siempre que se cumpla el compromiso de alquiler asequible. Sin embargo, si el uso cambia antes del plazo (por ejemplo, si la vivienda se vende o se alquila a precio de mercado), el contribuyente debe reintegrar el monto bonificado, lo que asegura el cumplimiento.

3. Modificaciones a la Ley 15/2022 de Arrendamientos de Fincas Urbanas

La Ley Ómnibus 2025 introduce modificaciones a la Ley 15/2022 de Arrendamientos de Fincas Urbanas, con el objetivo de mejorar la regulación del mercado de alquiler y proteger a los arrendatarios. Entre las modificaciones destacan:

• Ampliación del plazo de duración de los contratos de alquiler: El plazo mínimo de los contratos de alquiler se extiende de 3 a 5 años. Esta medida busca proporcionar mayor estabilidad a los inquilinos y fomentar relaciones contractuales más duraderas.
• Nuevo régimen de renovación de contratos: Se introduce la posibilidad de que los arrendatarios renueven su contrato por un período adicional de 2 años, siempre que cumplan con las condiciones establecidas. Esto ofrece una mayor seguridad a los inquilinos y facilita la planificación a largo plazo.
• Actualización de la renta basada en el IPC: La fórmula para la actualización de la renta se modifica, pasando a basarse en el Índice de Precios de Consumo (IPC) en lugar del Índice de Precios de Vivienda (IPV). Este cambio pretende reflejar de manera más precisa la evolución del costo de vida y evitar incrementos desproporcionados en las rentas.
• Reducción de la renta por incumplimiento del propietario: Se incluye una disposición que permite a los arrendatarios solicitar una reducción de la renta en caso de que el propietario no cumpla con sus obligaciones de mantenimiento y reparación del inmueble. Esta medida protege a los inquilinos y asegura que los propietarios mantengan las propiedades en condiciones adecuadas.

3. Modificaciones a la Ley 15/2022 de Arrendamientos de Fincas Urbanes

La ley también actualiza la normativa de arrendamientos urbanos, con dos cambios significativos que refuerzan la protección de los inquilinos y ajustan las condiciones contractuales:

• Sanciones por infracciones: Se modifican los apartados b) y c) del artículo 55:
• Infracciones graves: Multa equivalente al 50% de la renta anual pagada por el arrendatario al momento de resolver el contrato. Por ejemplo, si la renta mensual era de 1,000 euros, la multa sería de 6,000 euros (50% de 12,000 euros anuales).
• Infracciones muy graves: Multa del 100% de la renta anual, que en el mismo ejemplo ascendería a 12,000 euros. Estas sanciones buscan disuadir incumplimientos graves, como desahucios injustificados o falta de mantenimiento. Es importante eliminar barreras administrativas en el sector servicios para mejorar la eficiencia y productividad.
• Actualización de costos en contratos antiguos: Se añade una disposición addicional cuarta que permite actualizar excepcionalmente los importes por servicios (como agua, luz o calefacción) en contratos de vivienda habitual de 2019 o anteriores, siempre que el arrendador acredite un incremento en los costos y no sea posible medir el consumo individual. Esto responde a la inflación y al aumento de precios de servicios, equilibrando los intereses de arrendadores e inquilinos. Además, es crucial proporcionar información clara y accesible a los ciudadanos sobre los servicios públicos relacionados con el alquiler.

4. Cambios en la Ley 42/2022 de Economía Digital, Emprendimiento e Innovación

En el ámbito de la economía digital, la ley introduce ajustes para fomentar el emprendimiento:

• Se elimina el apartado 2 de la disposición transitoria primera de la Ley 42/2022 y se añade una nueva disposición transitoria tercera. Esta permite que, hasta el 30 de julio de 2025, las sociedades mercantiles ya inscritas en el Registro de Sociedades Mercantiles puedan solicitar la declaración de "startup" si cumplen los requisitos legales y reglamentarios, sin necesidad de cumplir ciertos criterios adicionales (como los establecidos en los artículos 61 y 62). Este cambio flexibiliza el acceso a beneficios asociados a esta categoría, como exenciones fiscales o apoyo gubernamental, promoviendo la innovación en un contexto de diversificación económica.

5. Modificación de la Ley 3/2019 de Medidas Urgentes sobre Arrendamiento

La ley ajusta el apartado 6 del artículo 26 de la Ley 3/2019, estableciendo un tipo de gravamen fijo de 100 euros por metro cuadrado para ciertos casos de arrendamiento de viviendas. Este cambio simplifica la tributación en este ámbito, proporcionando predictability a los arrendadores y arrendatarios en contratos sujetos a medidas urgentes.

6. Incremento del Impuesto sobre Estancias en Alojaments Turísticos

La disposición final séptima encomienda al Gobierno presentar, en un plazo máximo de un año desde la entrada en vigor de la ley, un proyecto para modificar la Ley 19/2022 y aumentar el impuesto sobre estancias en alojamientos turísticos. Los fondos adicionales se destinarán, entre otros fines, a la formación de profesionales del turismo, un sector que representa cerca del 30% del PIB andorrano y enfrenta retos como la competencia internacional y la necesidad de sostenibilidad. Este incremento busca no solo recaudar más ingresos, sino también mejorar la calidad del servicio turístico.

7. Medidas para la Vivienda Sostenible

La Ley Ómnibus 2025 incluye varias medidas para fomentar la vivienda sostenible y reducir el impacto ambiental del sector de la construcción. Entre ellas destacan:

• Estándares de eficiencia energética: Se establece la obligación de que todos los nuevos edificios residenciales cumplan con los estándares de eficiencia energética más altos. Esta medida busca reducir el consumo de energía y las emisiones de carbono, alineándose con los objetivos de sostenibilidad.
• Incentivos fiscales para la rehabilitación y construcción sostenible: Se introducen incentivos fiscales para la rehabilitación de edificios existentes y la construcción de viviendas sostenibles. Estos incentivos incluyen deducciones fiscales y subvenciones, fomentando la adopción de prácticas de construcción ecológicas.
• Fondo para proyectos de vivienda sostenible: Se crea un fondo destinado a la financiación de proyectos de vivienda sostenible y la rehabilitación de barrios degradados. Este fondo apoyará iniciativas que promuevan la eficiencia energética y la sostenibilidad en el sector de la vivienda.
• Promoción de materiales sostenibles: Se fomenta el uso de materiales sostenibles en la construcción de viviendas, reduciendo la dependencia de materiales no renovables. Esta medida incluye la promoción de técnicas de construcción que minimicen el impacto ambiental.

8. Impacto en las Empresas

La Ley Ómnibus 2025 tendrá un impacto significativo en las empresas que operan en el sector de la construcción y la vivienda. Entre los efectos más destacados se encuentran:

• Adaptación a nuevos estándares: Las empresas deberán adaptarse a los nuevos estándares de eficiencia energética y sostenibilidad. Esto implicará inversiones en tecnología y procesos que cumplan con las nuevas normativas.
• Cumplimiento de disposiciones sobre alquiler: Las empresas deberán cumplir con las nuevas disposiciones sobre la renovación de contratos de alquiler y la actualización de la renta. Esto requerirá ajustes en la gestión de propiedades y contratos.
• Acceso a incentivos fiscales: Las empresas tendrán la oportunidad de acceder a incentivos fiscales y financiación para proyectos de vivienda sostenible. Esto puede representar una ventaja competitiva y una oportunidad de crecimiento en el sector.
• Formación y capacitación: Será necesario invertir en la formación y capacitación de los empleados para cumplir con las nuevas exigencias regulatorias. Esto incluye la actualización de conocimientos en técnicas de construcción sostenible y eficiencia energética.

9. Simplificación de la Normativa y Reducción de la Burocracia

La Ley Ómnibus 2025 busca simplificar la normativa y reducir la burocracia en el sector de la construcción y la vivienda. Entre las medidas más destacadas se encuentran:

• Fusión de reglamentos y normas: Se fusionan varios reglamentos y normas en un solo texto, facilitando su consulta y aplicación. Esta medida reduce la complejidad normativa y mejora la eficiencia administrativa.
• Eliminación de trámites innecesarios: Se eliminan trámites y procedimientos innecesarios, agilizando los procesos administrativos y reduciendo la carga burocrática para las empresas y ciudadanos.
• Sistema de gestión electrónica: Se introduce un sistema de gestión electrónica para la presentación de solicitudes y la tramitación de procedimientos. Esto moderniza la administración pública y facilita el acceso a los servicios.
• Órgano de asesoramiento y consulta: Se crea un órgano de asesoramiento y consulta para la resolución de dudas y conflictos. Este órgano proporcionará orientación y apoyo a las empresas y ciudadanos, mejorando la transparencia y la eficacia en la aplicación de la normativa.

Con estas nuevas secciones, el artículo mantiene su coherencia y profundidad, proporcionando una visión completa y detallada de las modificaciones introducidas por la Ley Ómnibus 2025 en Andorra.

7. Disposiciones Reglamentarias y Textos Consolidados

La ley incluye mandatos específicos para su desarrollo e implementación:

• Reglamentos: El Gobierno tiene 6 meses para aprobar los reglamentos necesarios para aplicar la ley y un año para los relacionados con la Ley 16/2017 de alojamientos turísticos. Estos plazos aseguran una transición ordenada.
• Textos consolidados: En un plazo de 12 meses, el Gobierno debe presentar al Consejo General versiones actualizadas de 11 leyes afectadas, incluyendo las de inmigración, impuestos (sociedades, renta de personas físicas y no residentes, general indirecto), sociedades anónimas, inversión extranjera inmobiliaria, arrendamientos, economía digital y medidas urgentes sobre vivienda. Esto facilitará la consulta y aplicación de las normativas modificadas.

8. Entrada en Vigor

La ley entra en vigor 15 días después de su publicación en el BOPA (21 de marzo de 2025), salvo el título IV, relativo a la cesión de viviendas vacías y desatendidas, que lo hará 6 meses después (6 de septiembre de 2025). Esta diferencia temporal permite preparar la implementación de medidas más complejas, como las relacionadas con la gestión de inmuebles no utilizados.

9. Análisis de Implicaciones

Esta ley tiene implicaciones profundas en varios niveles:

• Inversión extranjera: Los tipos progresivos (3%, 5%, 10%) y las exenciones buscan desincentivar la especulación masiva mientras favorecen la integración de residentes y el empleo. Sin embargo, su éxito dependerá de la capacidad de fiscalización para determinar el "valor real" de las inversiones y evitar subdeclaraciones.
• Vivienda asequible: La bonificación del 90% para alquileres asequibles es un incentivo potente para aumentar la oferta de vivienda, un problema crítico en Andorra, donde los precios han subido un 20-30% en la última década según estimaciones locales. No obstante, el requisito de 10 años podría disuadir a algunos inversores si perciben riesgos en el mercado de alquiler.
• Diversificación económica: Los ajustes en startups y turismo apuntan a fortalecer sectores alternativos al inmobiliario, cruciales para reducir la dependencia del turismo estacional y la inversión extranjera especulativa.
• Protección social: Las sanciones en arrendamientos y los ajustes en contratos antiguos refuerzan los derechos de los inquilinos, alineándose con políticas sociales para mitigar la presión inmobiliaria sobre la población local.

Un desafío será la implementación reglamentaria: la ley deja varios aspectos (como los detalles de las exenciones por empleo o los criterios de alquiler asequible) a futuros reglamentos, lo que podría generar incertidumbre hasta su publicación.

10. Contexto Socioeconómico

Andorra enfrenta un momento de transición. Su modelo económico, basado en bajos impuestos y apertura al capital extranjero, ha atraído a inversores y residentes de alto poder adquisitivo, pero también ha tensionado el mercado inmobiliario y el costo de vida. La ley responde a demandas sociales por mayor equidad en el acceso a la vivienda, al tiempo que preserva la competitividad internacional del país. Comparada con medidas en otros microestados o regiones turísticas (como Mónaco o los Alpes suizos), esta normativa combina control fiscal con incentivos sociales, un enfoque pragmático para un país de recursos limitados.

11. Conclusión

La ley del 6 de marzo de 2025 representa un esfuerzo ambicioso del Gobierno andorrano para regular la inversión extranjera inmobiliaria, mejorar el acceso a la vivienda y diversificar la economía. Con un marco fiscal ajustado, incentivos específicos y una visión a largo plazo, busca equilibrar la apertura al capital externo con la protección de los intereses locales. Su impacto dependerá de la claridad de los reglamentos y la capacidad de enforcement, pero establece un precedente significativo en la evolución legislativa de Andorra.

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